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只能说银行很精，普通人把月供调整到和月公积金持平，别让资金在账户睡大觉就行了
能抵个人所得税啊，留一点抵税也行，全部还完就得全额交税了，要不每年还能退好几千呢
要不要提前还取决于这些钱在你手头上能赚到的钱能不能跑赢你的贷款利息
只要你的理财收益低于公积金贷款，任何时候提前还都是赚的
有等额本金的高月供承受能力，同样月供额不如直接选等额本息+缩短还款期更加减少利息支出。
这个算法是错误的。因为年限缩短以后，每个月的本金比例提高、利息比例降低。用房贷计算器举个例子：5%的利率50万等额本息贷240个月，月供约3300，利息总额29.2万。提前还5万4，月供基本不变，时间变成200个月，利息总额21.2万。利息相差8万块。
这个例子里提前还贷的实际效果相当于你把最前面的40个月的利息给省下来了。
我说的不是提前还本金，是靠提高月供缩短还款期限而本金不变的情况
如果你看房贷计算器列出的还款明细时，有动手算一下，就知道无论本息还是本金，本质都是一样的，任意一个月的利息，都等于【当前剩余本金*年利率/12】，也就是你的剩余欠款在当前这一个月产生的利息，前期欠款多，产生的利息自然就高
提前还贷真的不合适吗？ - 沪上银行钱老师的回答 - 知乎 https://www.zhihu.com/question/424662097/answer/2669495549
好多答案太业余了，我做个小科普。
房贷的等额本息（或等额本金）的还款方式，为什么前期大部分是利息，小部分是本金？银行是不是坑我？
最有趣的是，有个回答写到，“因为5.88%的房贷第一年里，1万元本金，有高达6万元利息。利息与本金的比例是600%，你的20%的收益还不够塞牙缝的！”
这居然是个高赞回答，这种对于信贷原理一窍不通的说法正好煽动了老百姓的情绪——“银行凭什么先收我利息，再收我本金！”
事实是，这个回答里有个前提，答主故意或真的漏了写，就是“你欠银行的本金是100万元，不是1万元”。
如果你欠银行房贷1万元，银行问你收了6万利息和1万本金，赶紧拨打银保监会投诉电话，准备起诉流程，社会主义国家还有600%的高利贷？！
但你如果欠银行的房贷是100万元，利率5.88%（我们按6计算），银行当年问你收了6万利息+1万本金，怎么了，银行算错了吗？100×6%不等于6吗？
就是这么一个再简单不过的道理，本金×年利率=当年利息。申请贷款本金100万，利率6%，当银行要求你每年归还7万元时，一定是利息6万+本金1万。
“凭什么银行第一年收的是6万利息1万本金，而不是6万本金1万利息？”因为每一笔利息都是根据本金和利率算出来的，不是空口无凭，想怎么安排就怎么安排的。
所以房贷一开始的每月还款额中，利息最多，本金最少。因为一开始你的剩余未还本金是最多的。
而当你还了若干年，每月不停地归还部分本金后，剩余本金变得越来越少——对应地，每月还款中的利息就变得越来越少了。于是，每月总额不变情况下，包含的本金就会越来越多。
那个拿还款的利息6万除以本金1万，得出600%利息成本的回答，我觉得简直侮辱知乎用户智商。
以后有兴趣的话，再写写关于“每月利息和本金一直在变，到底是怎么算出来的”，以及我认为该不该提前还贷的话题吧。
说说等额本息的本金利息怎么计算吧，其实特简单。
举上面的例子，100万本金，利率6%，期限30年。通过按揭计算器得出，每月还款额为5995.51元（先不要管这个数字怎么出来的，后面会讲）。
好，现在每月的还款额都是5995.51，里面包含了本金和利息。请问，第一个月里包含的利息是多少？
我觉得每个人都能回答。年利率6%，除以12就是月利率0.5%，100万的本金，100w×0.5%=5000元。
让我们看看对不对。打开任意一个商贷计算器（链家app里就有），输入本金，利率，期限。
看下我红色标注的框。是不是等于我们算出来的5000元。因为每月还款金额为5995.51，自然第一个月，还款本金为995.51元。
上图的第二个月开始，似乎数字就变得杂乱无章起来。那第二个月的利息是不是就很难算？完全不是。
当第一个月归还了995.51元本金后，剩余本金还剩1000000-995.51=999004.49元。月利率仍旧是0.5%不变。那么第二个月的利息就等于999004.49×0.5%=4995.02元。
看一看，是不是与上图红框下方的第一个数字（第二期的月供利息）一致？那么本金还多少呢？当然就是5995.51-4995.02=1000.49元，与第二期的月供本金一致（差1分钱是系统四舍五入）。
这时你会发现一个原理，原来每一期的月供利息，就是月利率×剩余本金！而每一期的月供本金，就是总额-月供利息。
因为本金一直再还，导致剩余本金一直再减少，从而月供利息也一直减少；月供总额不变情况下，当然月供本金就逐渐增多了。
“房贷一开始大多都是还利息，最后才是慢慢多还本金”。就是这个道理。因为利息永远跟随剩余本金的变化而变化。
所以请不要抱怨为何银行一开始收我这么多利息，因为你一开始欠银行最多的本金。
最后提一句，如何计算每月还款总额是5995.51元？这是一个复杂公式，没必要了解。
就是这么个玩意，能帮你计算出来总额，最后一分不差，本金利息都还清。
最后提一下，要不要提前还贷。
看了好几个回答，大多复杂化了，在讨论各种前提。我只问3个问题。
- 想想为何当初贷款买房？
回答：没钱，且房子能升值，能居住。只有升值的资产值得用杠杆购入，所以没钱也会贷款买。
- 如今有钱了，你有别的投资渠道吗？
回答：尤其近五六年做的房贷，利率基本在5-7%，老百姓很难找到这种收益率的保本的投资渠道。如果你有，相信也不会来关心这个问题了。既然没有，那就提前还掉。
- 还掉后生活有压力吗？
回答：因人而异。这个问题要记得问自己一句，毕竟提前还款是个选项，不是必须。如果给自己造成了很大资金压力（手头没有救急钱，现金流紧张等），那就别还。如果宽裕，那就还掉。
所以答案很明显，有钱，没好的投资渠道，还款后压力不大的，就提前还款。否则不要。
那种抖音上发的什么30年房贷最好第8年还，20年房贷最好xx年还的，都是假的。利率都始终不变，任何一年提前还都是一样的成本，你只看你手头有多少钱。
另外不要去考虑什么升息降息，CPI指数之类的，你有钱，贷款利率降了存款利率也在降（反之亦然）；CPI升了，每月还款额贬值了，你的钱也在贬值。
好了，总算回答完毕。我是钱老师，专注银行信贷业务15年，累计放款10亿，服务客户1000+。
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房贷，不管是等额本金还是等额本息，区别只在于每个月还的本金数额。 每个月的实际还款数=按计划还本金数+剩余本金数×年利率÷12 所谓前期的月供里大部分都是利息，不过是因为前面的本金数额较大，所以利息肯定更多。随着剩余本金越还越少，利息自然而然就少了。其实是很公平透明的利息计算方式。 在有能力提前还款的前提下，决定要不要提前还款的因素只有两个：①有没有违约金，违约金合不合理；②房贷利率和个人投资收益率对比。 如果没有违约金，且房贷利率明显高于个人投资收益率，无论何时提前还款都是对的（此处不考虑未来个人投资收益率和未来房贷利率的变化，只考虑做决定的时刻）。反之，如果个人投资水平较高，收益率比房贷利率还高，那就相当于贷款投资赚差价了（文中房贷结清后抵押贷款比房贷利率还低的话，也可以考虑提前还款）。 综上所述，是否提前还贷不需要也不应该把已还的本金和利息考虑在内，因为本质上提前还贷是给未来做决定，而不是对过去决策的“弥补”。
如果你手上有一笔富裕现金，关于“是否提前还贷”，只需要回答一个问题：你的现金如果用于投资，是否有确定把握投资回报率能超过贷款利率？如果确定能，那就去投资，不要提前还贷。如果不能，那就提前还贷款。注意，提前还贷都是还本金，不存在提前还利息！如果你手上没有现金，恭喜你，这时候可以用“通货膨胀”安慰自己：还有贷款没关系，货币在贬值，房产在升值，时间越长二者差价越大，你赚了！至于为什么有现金时反而不能考虑通货膨胀？废话！贷款本金在通货膨胀，你的现金就不膨胀了吗？都是货币，要膨胀都膨胀。郑重澄清：房贷无论等额本息、等额本金还款，银行都没有多收利息！
作者：副行长 链接：https://www.zhihu.com/question/424662097/answer/1769388959 来源：知乎 著作权归作者所有。商业转载请联系作者获得授权，非商业转载请注明出处。
最近听说不少人想提前还房贷银行还设置限制因素，我们也有同事被银行卡着不能提前还，建议有这种困扰的人可以打银保监会电话督促一下。
房贷是中国人一辈子能遇到的最良心的贷款了。